核心提示：在南岸區(qū)2010年政府工作報(bào)告中要求上海城商業(yè)廣場(chǎng)要躋身主城三大商圈，這對(duì)上海城商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)商提出了更高的希望，為向市人大代表、市委、市人大、市政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)上海城商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)情況，記者采訪了重慶嘉發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)王如法。

視點(diǎn)一：上海商業(yè)廣場(chǎng)  嘉發(fā)公司10年磨一劍

2000年嘉發(fā)公司在南岸區(qū)招商引資洽談會(huì)上通過招拍取得南坪長(zhǎng)江新村土地近300畝，計(jì)劃用8～10年時(shí)間打造一個(gè)重慶市大型住宅小區(qū)和國(guó)際化都市街區(qū)——上海城。該地塊經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，可建住宅57萬㎡，商業(yè)26萬㎡，酒店及寫字樓等公建設(shè)施10余萬㎡，配套用房10余萬㎡，綠化用地5萬余㎡，總投資約50億元人民幣。該項(xiàng)目是配合重慶市城市發(fā)展規(guī)劃，實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的重要組成部分，是重慶市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。

“上海城”總建筑面積達(dá)110萬平方米，位于南岸區(qū)南坪西路頂級(jí)商業(yè)、金融、居住繁華中心，坐享人文自然、完善配套及便利交通的豐厚資源，其整體項(xiàng)目的定位就是城市建筑綜合體。它以全球高度發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū)域的最新物業(yè)形式，集住宅與商業(yè)高度復(fù)合的建筑業(yè)態(tài)為一體。60萬平方米生態(tài)園林式住宅小區(qū)，50萬平方米（商業(yè)及配套）西部首家體驗(yàn)式購(gòu)物廣場(chǎng)，三大商業(yè)行業(yè)零售巨頭——上海百聯(lián)購(gòu)物中心、紅星美凱龍家居連鎖、嘉德數(shù)碼廣場(chǎng)的實(shí)力進(jìn)駐，3條具不同風(fēng)格的集品牌、個(gè)性、風(fēng)情于一體的步行街，小區(qū)內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、電影院、居委會(huì)公寓、酒店、商住樓、康體等多功能的配套與精美住宅和布局合理的商業(yè)交相輝映，在南岸區(qū)主城中形成了一座美麗的城中之城，構(gòu)筑了一個(gè)高品質(zhì)超大規(guī)模城市商住復(fù)合型建筑群。 “上海城”將不僅僅是一堆鋼筋水泥的簡(jiǎn)單組合，而將成為一個(gè)和諧共榮、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈！建成后將成為重慶的城市中心標(biāo)志性建筑群

作為重慶市區(qū)最具前瞻性的新世紀(jì)高尚居住街區(qū)，上海城融匯了中西建筑之精華，散發(fā)著經(jīng)典與浪漫的高貴氣息，她將以重慶市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、功能最完善的超大型商業(yè)旗艦和重慶市區(qū)中心規(guī)模最大、綠化面積最大、配套最完善的高尚住宅小區(qū)，在南坪創(chuàng)造出一個(gè)全新的城市中心！屆時(shí)，她將成為重慶市民和外地游客聚集、逗留、休閑并流連往返的人文旅游勝景和購(gòu)物娛樂休閑天堂！上海城的建設(shè)必將大大提升南岸區(qū)的區(qū)域價(jià)值，推動(dòng)重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的投資前，嘉發(fā)公司力求做到有的放矢，實(shí)行以銷定產(chǎn)，招商先于設(shè)計(jì)。在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的投資前，公司先進(jìn)行深入廣泛的市場(chǎng)調(diào)研，然后根據(jù)市場(chǎng)反饋的信息來決定投資規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)與商戶的對(duì)接以確定招商對(duì)象，最終確定施工方案。2003年公司即開始著手進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的招商，先后于2005年11月、2006年9月分別與上海百聯(lián)集團(tuán)和紅星集團(tuán)簽定了5.5萬平方米上海紅星美凱龍家居連鎖、13萬平方米上海百聯(lián)集團(tuán)購(gòu)物中心的租賃合約，有效地避免了因缺乏定向設(shè)計(jì)依據(jù)而盲目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)所導(dǎo)致的增加前期成本和后期招商難等諸多弊病，亦避免了盲目投資和商業(yè)地產(chǎn)空置的損失，從而能夠有效保證企業(yè)的投資收益。

恢弘的城市復(fù)合型地產(chǎn)“上海城”將成為重慶商貿(mào)流通的第一高地和最具品位魅力的都市標(biāo)志。“上海城”在重慶主城的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，將重新定義重慶的商業(yè)格局。“上海城”建成后，不僅每年可給國(guó)家創(chuàng)造2億元的稅收，還可解決2萬余重慶人的就業(yè)。它的建立，不僅為重慶的經(jīng)濟(jì)注入了強(qiáng)勁的活力，而且對(duì)推動(dòng)新重慶的經(jīng)濟(jì)繁榮，促進(jìn)西部經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展都具有重大的作用。

在“上海城”的開發(fā)建設(shè)中，為了改變城市的面貌，重慶嘉發(fā)毅然擔(dān)負(fù)起對(duì)長(zhǎng)江新村片區(qū)實(shí)施舊城改造的社會(huì)責(zé)任，需要拆遷7萬多平方米住宅和商鋪，耗資4.5億元人民幣，并貢獻(xiàn)出黃金地段20余畝土地以拓寬市政道路！在艱苦的拆遷過程中，嘉發(fā)實(shí)業(yè)從拆遷戶利益出發(fā)，拿出了讓廣大拆遷戶滿意的拆遷方案，采用原地安置的方式，在上海城一期AB區(qū)、C區(qū)和二期A區(qū)中專門修建了安置樓，妥善安置了700多戶拆遷戶，使南坪西路沿線的大量舊城拆遷改造工作得以順利進(jìn)行和完成。目前，長(zhǎng)江新村片區(qū)的拆遷已于2007年4月全部完成。不久的將來，隨著南坪轉(zhuǎn)盤地區(qū)交通改造的實(shí)施，一條嶄新的44米寬的南坪西路將得以形成，南坪中心區(qū)域的交通擁塞的狀況將得到徹底改善。隨著上海城住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的相繼建成，南坪西路以北將形成現(xiàn)代時(shí)尚的大都市繁華街區(qū)，城市形象將得到極大的提升。

視點(diǎn)二：三大價(jià)值，決定上海城商業(yè)廣場(chǎng)成為城市地標(biāo)

雄居南岸商圈龍頭位置，地段成就價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，向來以地段論成敗。上海城商業(yè)廣場(chǎng)位于南岸區(qū)南坪西路32號(hào)，地處南坪西路正中位置，緊鄰南坪轉(zhuǎn)盤，與南坪國(guó)際會(huì)展中心隔路相望，是南坪商圈最核心、最繁華的地段；項(xiàng)目門口匯聚了數(shù)十條公交線路，快捷通達(dá)主城各個(gè)區(qū)域，并且，輕軌三號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南坪西路每天人流量約5萬人次，節(jié)假日高達(dá)10萬人次，每小時(shí)通車4500輛，是四方人流、物流的聚集地。

可以說，地處南坪商圈最核心的地段，是上海城商業(yè)廣場(chǎng)領(lǐng)舞南坪中心商業(yè)的最大法寶。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“車輪經(jīng)濟(jì)”中，南岸輻射能力不但覆蓋整個(gè)重慶南部城區(qū)和渝中區(qū)，甚至還能夠輻射到整個(gè)城市。而上海城商業(yè)廣場(chǎng)則把人的不同需求和各項(xiàng)商業(yè)服務(wù)，如酒店、辦公、商場(chǎng)、娛樂、景觀等集于一身，具有非常強(qiáng)的商業(yè)聚焦效益和繁華度。因此，我們有理由相信，上海城商業(yè)廣場(chǎng)正在迅速成長(zhǎng)為重慶的新商業(yè)中心，成為投資中心商業(yè)者的首選。

重慶唯一“一站式”旅游休閑廣場(chǎng)，定位提升價(jià)值

一個(gè)值得關(guān)注的事實(shí)是，隨著主城五大商圈的業(yè)態(tài)同質(zhì)化已越來越嚴(yán)重，每個(gè)區(qū)都大規(guī)模地?cái)U(kuò)張自己的商圈，是否真的就有這么多功能來消費(fèi)？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致各大商圈的資源閑置？南岸區(qū)商委相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“主城的五大商圈應(yīng)各自打造具有不同特色的商業(yè)街，體現(xiàn)差異化，這樣商圈的競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)陷入一味比拼大型、高檔的怪圈。”那么，南坪商圈應(yīng)怎樣突出自己的特色呢?這位負(fù)責(zé)人表示，南岸區(qū)在南坪商圈的規(guī)劃中確立了與其他商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、差異化發(fā)展的定位，將會(huì)展業(yè)定位為龍頭，并圍繞其進(jìn)行酒店、商務(wù)、旅游、休閑和商業(yè)的打造。

上海城商業(yè)廣場(chǎng)正是在這種定位下應(yīng)勢(shì)而生，為中心商業(yè)的特色化和差異化經(jīng)營(yíng)樹立了標(biāo)桿。據(jù)了解，該項(xiàng)目是重慶地區(qū)唯一一個(gè)以旅游觀光為主題，將靜態(tài)觀賞型的模式、引進(jìn)世界先進(jìn)的消費(fèi)＋游憩商業(yè)形態(tài)的集休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲、旅游、文化等功能于一體的一站式休閑商業(yè)廣場(chǎng)。這種全新的商業(yè)模式不但承擔(dān)了一種新的城市功能，還將帶動(dòng)旅游、酒店、娛樂、零售等服務(wù)性行業(yè)的飛躍發(fā)展，更填補(bǔ)了南岸，乃至整個(gè)重慶休閑服務(wù)以及宜居的功能。

26萬方商鋪只租不售、專業(yè)運(yùn)營(yíng)，模式保障價(jià)值

上海城商業(yè)廣場(chǎng)總體量高達(dá)26萬方，比大都會(huì)還要大，如此大體量的商鋪，如果賣出去，會(huì)賺多少錢——這不是商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)商重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)所考慮的問題。據(jù)了解，該項(xiàng)目?jī)?nèi)所有商鋪將不向市場(chǎng)銷售，而采取統(tǒng)一管理的模式進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)。

事實(shí)上，目前重慶大部分商業(yè)項(xiàng)目采取的都是整體分割銷售或帶租約銷售，賣完鋪面后才考慮后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，而商鋪對(duì)外出售后由于小業(yè)主眾多，各自的利益追求不同，開發(fā)商很難進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，由此引發(fā)后期一系列的經(jīng)營(yíng)問題。而上海城商業(yè)廣場(chǎng)所有商鋪之所以采取“只租不售”，就是希望通過統(tǒng)一招商，持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值，不僅如此，“只租不售”模式還可以讓商業(yè)廣場(chǎng)更從容地“挑選”高質(zhì)量的商戶，有效地帶動(dòng)人流和消費(fèi)。

上海城商業(yè)廣場(chǎng)的這一運(yùn)營(yíng)模式目前已收到了極為明顯的效果，據(jù)了解，除2萬平方米的嘉德數(shù)碼廣場(chǎng)已成功經(jīng)營(yíng)一年之外，約7萬平方米的紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)已于去年10月正式營(yíng)業(yè)，而由中國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名第一的百聯(lián)集團(tuán)，攜手東方商廈、華誼兄弟影城、家樂福等締造的百聯(lián)上海城購(gòu)物中心也將正式營(yíng)業(yè)，正是這種“只租不售”的運(yùn)營(yíng)模式，讓上海城商業(yè)廣場(chǎng)凸顯馬太效應(yīng)——高端的、時(shí)尚的、文化的、情趣的商業(yè)業(yè)態(tài)迅速向此聚攏，營(yíng)造出了店店兼精的商業(yè)氛圍和賞心悅目的消費(fèi)環(huán)境，可以說，獨(dú)到的運(yùn)營(yíng)模式，最大化地保障和提升了商家的利益。